Hauskauf Schweiz: Die versteckten Kosten, die viele Käufer überraschen

Der Kaufpreis ist nur der Anfang – wer in der Schweiz ein Haus kauft, muss mit erheblichen Zusatzkosten rechnen, die schnell mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wer diese nicht einplant, erlebt nach der Vertragsunterzeichnung eine böse Überraschung.

Ein Eigenheim in der Schweiz zu kaufen ist für viele Menschen der grösste finanzielle Schritt ihres Lebens. Der Fokus liegt dabei fast immer auf dem Kaufpreis – und auf der Frage, ob die Bank die Hypothek gewährt. Was dabei oft unterschätzt oder ganz vergessen wird: die Nebenkosten des Kaufs, die je nach Kanton, Objekt und Finanzierungsstruktur zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Bei einem Haus im Wert von 1’200’000 Franken sind das schnell 36’000 bis 72’000 Franken – Geld, das zusätzlich zu den Eigenmitteln vorhanden sein muss.

Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer

Beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz wird das Eigentum im Grundbuch eingetragen. Dieser Vorgang ist kostenpflichtig – und die Höhe der Gebühren variiert je nach Kanton erheblich. Hinzu kommt in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer, also eine Steuer auf den Eigentümerwechsel.

Kantonsunterschiede bei der Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und bewegt sich zwischen 0 und 3,3 Prozent des Kaufpreises. Einige Kantone verzichten ganz darauf – der Kanton Zürich etwa kennt keine Handänderungssteuer. Andere Kantone wie Freiburg oder das Tessin erheben hingegen vergleichsweise hohe Sätze. Wer kantonsübergreifend sucht, sollte diesen Faktor in den Vergleich einbeziehen.

• Kanton Zürich: keine Handänderungssteuer, aber Grundbuchgebühren von ca. 0,1–0,2 %
• Kanton Bern: Handänderungssteuer 1,8 % des Kaufpreises
• Kanton Freiburg: Handänderungssteuer 2,2 % des Kaufpreises
• Kanton Tessin: Handänderungssteuer bis zu 3,3 % des Kaufpreises
• Kanton Wallis: Handänderungssteuer 1,0 % des Kaufpreises

Notariatskosten und Beurkundung

In der Schweiz muss jeder Immobilienkauf öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet: Ein Notar oder eine Notarin muss den Kaufvertrag aufnehmen und beglaubigen. Diese Dienstleistung ist kostenpflichtig. Die Höhe der Notariatskosten hängt vom Kaufpreis ab und ist in vielen Kantonen durch Gebührentarife geregelt. Bei einem Kaufpreis von 900’000 Franken können Notariatskosten von 2’000 bis 5’000 Franken anfallen – je nach Kanton und Komplexität des Vertrags.

Grundpfandverschreibung: Die unterschätzte Kostenposition

Wer seine Immobilie mit einer Hypothek finanziert, muss zugunsten der Bank ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Dieser Vorgang – die sogenannte Grundpfandverschreibung oder Schuldbrieferrichtung – verursacht ebenfalls Kosten: Grundbuchgebühren und in manchen Kantonen auch eine Steuer auf den Schuldbrief.

Maklercourtage: Wer zahlt wen?

In der Schweiz ist es üblich, dass der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt. Doch das ist nicht immer so – und Käufer sollten diesen Punkt im Kaufvertrag genau prüfen. Die übliche Maklerprovision liegt zwischen 2 und 3 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 1’000’000 Franken sind das 20’000 bis 30’000 Franken. Wird diese Provision ganz oder teilweise auf den Käufer überwälzt, ist das eine erhebliche Zusatzbelastung.

• Maklerprovisionen in der Schweiz: typischerweise 2–3 % des Kaufpreises zzgl. MWST
• Wer zahlt: vertraglich geregelt – meist der Verkäufer, aber nicht immer
• Doppelmandat: Makler, der sowohl Käufer als auch Verkäufer vertritt, ist in der Schweiz erlaubt aber heikel
• Online-Plattformen wie Neho oder PriceHubble bieten günstigere Alternativen zum klassischen Makler

Laufende Kosten nach dem Kauf

Neben den einmaligen Kaufnebenkosten entstehen nach dem Erwerb regelmässige Kosten, die viele Erstkäufer unterschätzen. Der grösste Posten ist dabei oft die steuerliche Behandlung des Eigenheims.

Eigenmietwert: Eine Schweizer Besonderheit

Die Schweiz ist eines der wenigen Länder der Welt, in denen Eigenheimbesitzer einen sogenannten Eigenmietwert versteuern müssen. Das bedeutet: Der Staat unterstellt, dass das Eigenheim einen fiktiven Mietertrag generiert – und besteuert diesen als Einkommen. Der Eigenmietwert wird kantonal festgelegt und liegt typischerweise bei 60–70 Prozent der ortsüblichen Marktmiete. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Marktwert von 1’500’000 Franken kann der jährliche Eigenmietwert schnell 20’000 bis 30’000 Franken betragen – der dann zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet wird.

Unterhalts- und Renovationsrücklagen

Experten empfehlen, jährlich rund 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts als Rücklage für Unterhalt und Renovationen zu reservieren. Bei einem Haus mit einem Versicherungswert von 800’000 Franken sind das 8’000 Franken pro Jahr. Wer diese Rücklage nicht bildet, riskiert, bei grösseren Sanierungen – Dach, Heizung, Fenster – unvorbereitet getroffen zu werden.

• Empfohlene Unterhaltsrücklage: 1 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr
• Gebäudeversicherung: in den meisten Kantonen obligatorisch über die kantonale Gebäudeversicherung
• Liegenschaftssteuer: in manchen Kantonen zusätzlich zur Einkommenssteuer erhoben
• Hypothekarzinsen: steuerlich abzugsfähig – ein wichtiger Gegenposten zum Eigenmietwert

Fazit: Realistisch budgetieren vom ersten Tag an

Wer in der Schweiz ein Haus kauft, sollte von Anfang an nicht nur den Kaufpreis im Blick haben, sondern ein Gesamtbudget aufstellen, das alle Nebenkosten einschliesst. Eine Faustregel: Mindestens 5 Prozent des Kaufpreises zusätzlich zu den Eigenmitteln für Kaufnebenkosten einplanen. Wer das nicht tut, riskiert, nach der Vertragsunterzeichnung in finanzielle Engpässe zu geraten – ausgerechnet dann, wenn noch Möbel, Renovationen und der Umzug bezahlt werden müssen.

Quelle: umzugstipps.com-Redaktion
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